부동산과 돈에 관한 상식적 고찰

< 부동산 가격 상승의 기본 요소 >

• 수요 > 공급
• 유동성 증가(금리 인하, 재정 확대, 추경 돈 풀기 등)
• 소득 향상(→ 구매력 상승, 유동성 증가에 일조함)
• 심리(→ 가격 상승 기대감 → 매수 → 가격 상승)

 

< 유동성 증가는 >

시중에 돈이 많아진다는 것 → 돈의 가치가 낮아진다는 것

모든 재화는 많을수록 가치가 낮아지고 적을수록 가치가 높아진다.

 

< 돈(화폐)의 속성 >

현재의 화폐는 '종이 쪼가리'입니다.

정부가 보증함으로써 인위적인 가치를 부여한 것입니다.

그러므로 화폐가 절대 가치를 가졌다고 착각하면 안 됩니다.

돈의 가치는 유동적이며 그 가치는 지속적으로 하락합니다. → 돈 가치의 하락= 인플레이션

ex. 인플레이션 2%(물가상승률이 2%) = 돈의 가치 2% 하락했다는 의미입니다.

 

금리인하 = 유동성 증가(= 시중 화폐량 증가) => 화폐의 가치 하락

금리인상= 유동성 축소(= 시중 화폐량 감소) => 화폐의 가치 상승

금리 인하를 통한 유동성 확대 이유는 돈 풀기를 통한 내수 경기 활성화에 무게를 두는 것입니다. (돈의 가치 하락)

인플레이션은 내수경기 활성화에도 중요한 영향을 미칩니다.

 

< 부동산의 속성과 가격 >

◈부동산의 중요한 속성은 => '부증성'

부증성이란 늘어날 수 없다는 것, 똑같은 땅/ 입지는 지구 상에 단 하나입니다. 그래서 가치가 있는 것입니다.

아파트는 유사한 입지에 여러 집이 있는 것입니다. 층과 동별로 가격은 다릅니다.

 

◈수요와 공급

수요 > 공급 => 가격은 상승합니다. / 수요 < 공급 => 가격은 하락합니다.

모든 재화에 통용되는 기본 원리입니다.

 

◈유동성 증가는 부동산에 '호재'라고 합니다. 왜 그럴까요?

시중에 돈이 풀리는 것은 통화량이 증가하는 것이고 부동산 가격이 상승한다는 말보다는 '화폐 가치가 하락했다'가 정확합니다.

화폐의 가치가 하락을 하니 상대적으로 부동산의 가격 상승으로 나타나는 것입니다.

예전에 집 한 채를 100만 원에 샀는데 통화량이 2배 증가해서 200만 원이 예전 100만 원의 가치가 된 것입니다. 즉 집이 200만 원이 돼서 가격이 높아진 것처럼 보이는 것입니다.

 

◆유동성 증가 = 부동산 가격 상승

◆대출규제 = 인위적인 유동성 억제 (부동산 가격 상승 요인을 억제)

◆심리적 요인 (상승/ 하락)

    가격 상승 기대감이 있으면 기꺼이 시세보다도 높은 가격 지불하니 상승하게 되고

    가격 하락 예상되면 손실회피를 위하여 급매를 하고 가격은 하락됩니다.

 

◈부동산도 하나의 상품입니다.

부동산도 사고파는 물건인데 왜 가격이 올라갈까요?

부증성(희소성)이 특징입니다.

부동산은 무한대로 늘어날 수가 없습니다.

ex. 강남은 오직 하나입니다. 강남 집값을 잡겠다고 다른 곳에 집을 많이 지어도 강남의 집값이 내려가지 않습니다.

 

◈많은 사람들이 원하는 집의 위치는

직장에 가깝거나 또는 일자리가 많은 곳입니다.(직주근접)

학군이 좋고 교통이 좋은 곳을 선호합니다.

생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳을 선호합니다.

그런데 이러한 지역은 많은 사람이 선호하지만 지역이 제한되어 있으니 수요가 공급을 앞섭니다. (수요 > 공급)  

당연히 가격이 상승할 수밖에 없는 것입니다.

 

◈유동성이 증가하고 소득이 증가한 상태에서는 가격 지불 능력도 높아지고 가격 상승의 요인이 됩니다.

특정 지역이 가격이 상승하게 되면 주변 부동산의 가격에도 영향을 미치는 파급효과가 나타납니다.(가격 동반 상승)

 

그와 비교해서 자동차 같은 것은 감가상각이 큽니다. 즉 중고 가격의 하락이 큽니다. 또한  '희소성'이 없습니다. 재료만 있다면 무한대로 만들어낼 수 있습니다. 그런데 골동품, 예술품은 희소가치가 있으며 그러한 희소성/부증성은 가치 상승의 요인이 됩니다.

 

◈돈의 가치는 지속적으로 하락합니다. (유동성 증가 → 인플레이션)

부동산은 늘어나지 않습니다.(부증성)→ 자산의 가치가 보존됩니다.

(땅의 가치는 중요합니다. 보통 아파트(집)는 땅 + 건물의 합입니다. 그래서 재건축/재개발에서 '대지지분'이 중요합니다.)

가만히 있어도 부동산 가격은 상승합니다. 다만 경기 주기에 따라 등락이 있을 뿐입니다.(경기침체 → 소비심리 위축 →부동산 가격조정)

그런데 이 경기침체는 서민층에 해당되는 것입니다. 고소득자들은 소득이 더 늘었고 기회는 더 많아지고 있습니다.

 

< 부동산의 기본 of the 기본 >

부증성 + 입지 가치 가 중요합니다.

입지 = 직주근접, 학군, 교통 등 가치를 따져봐야 합니다.

호재가 있는 곳은 사람이 살기 편해서 사람들이 모여드는 곳이고 부동산에 대한 수요 증가하여 가격이 상승합니다.

다만 주변에 공급이 없거나 적을수록 좋습니다. 대체제가 없으면 가격 상승에 유리합니다.

 

< 투자자가 절대 보지 말아야 할 것 >

과거의 저점 가격 

돈의 가치는 고정이 아니고 항상 하락합니다. (물가상승률, 화폐가치를 고려해야 합니다)